การขึ้นราคาบ้านดูเหมือนจะทำให้ผู้คนหวาดกลัวแต่บ้านในปัจจุบันมีราคาที่จับต้องได้ค่อนข้างมากกว่าในปี 1990 อันที่จริงแล้ว ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยเป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก หากคุณดูตัวเลขล่าสุดเกี่ยวกับราคาบ้าน เพื่อใช้วัดความสามารถในการจ่ายได้ พวกเขาใช้ “การวัดค่ามัธยฐาน” นั่นคือ อัตราส่วนของราคาบ้านเฉลี่ยต่อเงินเดือนเฉลี่ย จากการสำรวจล่าสุดของ Demographiaราคาของบ้านในซิดนีย์เฉลี่ยอยู่ที่ 12.2 เท่าของเงินเดือนเฉลี่ย และเท่ากับ 9.5 ในเมลเบิร์น
แต่การเปรียบเทียบการวัดค่ามัธยฐานของที่อยู่อาศัยในช่วงเวลา
ต่างๆ ในสถานที่เดียวกันนั้นทำให้เข้าใจผิดได้ง่ายๆ การวัดค่ามัธยฐานง่ายๆ เหล่านี้ไม่ได้คำนึงถึงความแตกต่างของอัตราดอกเบี้ยในช่วงเวลาต่างๆ
บ้านในปี 2560 ที่มีราคาเก้าเท่าของเงินเดือนเฉลี่ย เมื่ออัตราดอกเบี้ยจำนองต่ำกว่า 4% นั้นมีราคาที่ถูกกว่าบ้านในปี 2533 ซึ่งมีราคาถึงหกเท่าของเงินเดือนเฉลี่ย อัตราดอกเบี้ยในปี 2533 อยู่ที่ 17% .
ไม่มีวาระการประชุม เพียงแค่ข้อเท็จจริง
ลองพิจารณาตัวอย่างง่ายๆ นี้ ในปี 1990 ผู้ซื้อบ้านหลังแรกซื้อบ้านโดยเฉลี่ยในซิดนีย์ในราคา 194,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย ด้วยอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ 17% การชำระคืนจำนองรายเดือนอยู่ที่ 2,765 เหรียญออสเตรเลียสำหรับการจำนอง 30 ปี แต่ในปี 1990 รายได้รวมเต็มเวลาโดยเฉลี่ยอยู่ที่เพียง 30,000 เหรียญออสเตรเลียต่อปี ดังนั้นการชำระคืนจำนองของผู้ซื้อจึงคิดเป็นกว่า 111% ของรายได้ก่อนหักภาษี ในปี 2560 ผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ซื้อบ้านในซิดนีย์ในราคา 1,000,000 ดอลลาร์ออสเตรเลียพร้อมอัตราดอกเบี้ย 4% ต้องจ่ายเพียง 4,774 ดอลลาร์ออสเตรเลียทุกเดือน หรือ 69% ของรายได้รวมเต็มเวลาเฉลี่ยก่อนหักภาษี
ดังนั้น ค่อนข้างมาก บ้านในปัจจุบันมีราคาไม่แพงมากเมื่อเทียบกับในปี 1990 อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงหมายความว่าต้นทุนในการให้บริการจำนองในปัจจุบันนั้นต่ำกว่าเมื่อ 25 ปีก่อนหรือแม้แต่ 50 ปีที่แล้ว
อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเหล่านี้ยังหมายถึงผู้ซื้อบ้านหลังแรกในปัจจุบันต้องเผชิญกับอันตรายมากกว่าพ่อแม่หรือปู่ย่าตายาย ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยคือผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยจำนองที่เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยต่อมาตรฐานการครองชีพของเจ้าของบ้าน สิ่งนี้ไม่ได้พิจารณาทิศทางที่เป็นไปได้ของอัตราดอกเบี้ย แต่การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย 1% ส่งผล
ต่อการชำระคืนที่จำเป็นสำหรับการจำนองอัตราผันแปรอย่างไร
เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น การชำระหนี้จำนองก็เช่นกัน แต่การเพิ่มขึ้นของการชำระคืนตามสัดส่วนจะสูงขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำลง ตัวอย่างเช่น หากอัตราดอกเบี้ยจำนองอยู่ที่ 1% การเพิ่มอัตราดอกเบี้ยอีก 1% จะทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยของผู้กู้เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 1% จะส่งผลต่อสัดส่วนการชำระหนี้ที่ลดลง
หากย้อนกลับไปที่ตัวอย่างก่อนหน้านี้ ความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยของผู้ซื้อบ้านหลังแรกในปี 2533 นั้นต่ำกว่าผู้ซื้อในปี 2560 มาก หากอัตราดอกเบี้ยจำนองเพิ่มขึ้น 1% ในปี 1990 การชำระคืนจะเพิ่มขึ้นเพียง 5.7% เป็น 2,923 ดอลลาร์ ในทางกลับกัน สำหรับผู้ซื้อในปี 2560 การเพิ่มอัตราดอกเบี้ย 1% จะทำให้การชำระคืนของพวกเขาเพิ่มขึ้นมากกว่า 12% เป็น 5,368 ดอลลาร์ต่อเดือน
สิ่งนี้มีศักยภาพในการทำลายทางการเงินของผู้ซื้อบ้านหลังแรก และเนื่องจากการพึ่งพาสูงของอุตสาหกรรมธนาคารเพื่อรายย่อยในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย อาจทำให้เกิดวิกฤตการเงินอย่างเป็นระบบ
ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยมีความสัมพันธ์แบบผกผันกับอัตราดอกเบี้ย เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้น เป็นผลให้ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยจำนองลดลง เนื่องจากเรามีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ในขณะนี้ ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยจึงไม่เคยสูงขึ้น
วางมันทั้งหมดเข้าด้วยกัน
รวมทั้งหมดนี้เป็นแนวโน้มทั่วไปของอัตราดอกเบี้ย
ในปี พ.ศ. 2533 อัตราดอกเบี้ยจำนองสูงเป็นประวัติการณ์ ดังนั้นผู้ซื้อบ้านหลังแรกของเราจึงคาดว่าการชำระคืนจะลดลงในปีต่อๆ ไป พวกเขายังคาดหวังได้อย่างมีเหตุผลว่า เมื่ออัตราดอกเบี้ยจำนองลดลง ความต้องการที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น (อย่างอื่นเท่ากันหมด) และราคาบ้านก็เช่นกัน ซึ่งสร้างผลตอบแทนที่ดีจากการลงทุนของพวกเขา
แต่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกในปี 2560 ของเรากำลังซื้อเมื่ออัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ พวกเขาไม่สามารถคาดหวังได้อย่างสมเหตุสมผลว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงหรือสำหรับการชำระคืนจะลดลงในปีต่อๆ ไป ไม่น่าเป็นไปได้ที่ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกับคนรุ่นก่อน
ดังนั้นในขณะที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกในยุคปัจจุบันพบว่าที่อยู่อาศัยมีราคาย่อมเยากว่าพ่อแม่ของพวกเขามาก พวกเขาต้องเผชิญกับความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นอย่างมากและแนวโน้มที่แย่ลงสำหรับผลตอบแทนจากการลงทุนของพวกเขา หากเราต้องการจัดการกับข้อกังวลของผู้ซื้อบ้านหลังแรก เราควรพิจารณาประเด็นเหล่านี้มากกว่าการแสวงหาประโยชน์จากการวัดค่ามัธยฐานของความสามารถในการจ่ายบ้าน
นอกเหนือจากการแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับการจัดหาที่อยู่อาศัยแล้ว รัฐบาลจำเป็นต้องตรวจสอบวิธีการลดความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยในระยะยาว
Credit : สล็อตแตกง่าย
